임대차 기간 중 집이 매매되면 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는지 궁금해집니다. 핵심은 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄는지입니다. 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인은 소유자가 바뀌어도 임대차 관계를 새 소유자에게 주장할 수 있습니다.
새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 경우
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 이 상태에서 주택이 양도되면 새 소유자는 원칙적으로 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계합니다. 따라서 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 새 소유자에게 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 계약 내용이나 소유권 이전 경위에 따라 다툼이 생길 수 있으므로 계약서와 전입·인도 시점을 확인해야 합니다.
전입신고와 주택 인도 여부를 먼저 확인
대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 생깁니다. 둘 중 하나라도 늦었다면 그 요건을 갖춘 시점과 소유권 이전 시점의 선후가 중요할 수 있습니다. 대항력이 없으면 새 소유자에게 임대차나 보증금 반환 의무를 주장하기 어려울 수 있고, 종전 임대인에 대한 청구가 문제될 수 있습니다. 집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 등기부등본으로 소유권 이전을 확인하고, 새 소유자의 이름과 보증금 반환 책임을 서면으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 했지만 아직 이사하지 않았다면 대항력이 있나요?
아니요. 주민등록뿐 아니라 실제로 주택을 인도받아 점유하는 요건도 필요합니다. 두 요건을 모두 갖춘 시점을 확인하세요.
새 집주인 계좌로 월세를 바로 보내도 되나요?
소유권 이전과 임대인 변경을 확인한 뒤 지급 계좌를 서면으로 확인하세요. 계좌 안내만 믿기보다 등기부등본과 통지 내용을 대조하고, 지급 내역을 보관하는 것이 좋습니다.